初心者はなぜ小規模物件から始めるべきか？
不動産投資に興味があるけど、何から始めればいいかわからない…そんな人は多いと思います。結論から言うと、最初は小規模物件からスタートするのがオススメです。
小規模というのは部屋の大きさや間取りのことではなく金額のこと。部屋が小さくなるほど、ボロ物件になる程、家賃は少なくなるので固定資産税や管理費、突発的な修繕による利益圧迫は大きくなります。それでも小規模物件をお勧めします。
それはこれからの金利上昇時代を見越しての話です。そして私の失敗談「物件を売ってしまった」についても書こうと思います。
小規模物件投資のメリットとデメリット
メリット
- 初期費用が少なくて済む → 500万以下、できれば200万円台で買える物件を選ぶ。
- 経験を積みやすい → 1軒目で学んだことを次の投資に活かせる。
- なにかしら失敗する（笑） → 規模が小さい物件の方がダメージが少ない。
デメリット
- 利益が小さい → 安い物件は何かしらの難があるので大きな家賃収入は見込めない
- 利回りの変動が大きくなる → 家賃収入が低いのに突然の修繕が発生した場合、利益が一気に減るリスクがある
ちなみに私が初めて買った不動産物件は4０0万円くらいのワンルームマンションだったのですが、毎月の利回りは赤字でした！それでもその物件から始めて良かったと思います。
不動産投資の最大のリスク：資金ショート
不動産投資の最大のリスクは支払いができないことです。
同一視している人も多いのですが「募集が決まらない」「月々の収支が赤字」「退去が多い」っていうのは本当のリスクではありません。
初めての不動産投資の場合、とにかく資金ショートの壁を乗り越えれば合格なのです。言い方を変えれば・・・
- 自分の給料から補填する
- 繰上げ返済してローンの完済を早める
- ボロ物件をボロのまま貸す
こういうことをしてもいいのです。とにかく最初はどんな手段を使っても資金ショートしなければそれでいいのです。
不動産投資・初心者の最大のリスクヘッジ：ラーニングコストを下げる
リスクを減らすには月々かかる次のコストを下げましょう。
- ローン返済
- 管理費
- 固定資産税
- 突発的な修繕
この中で減らすことができるものは何ですか？そう、ローン返済です。ローン返済は投資家ができる唯一のラーニングコスト低下術です。それにローン返済がラーニングコストの大半を占めてます。
初心者は繰上げ返済、もっというと繰上げローン完済を目指した方が不動産のリスクを大幅に減らすことができます。
だから、、、小規模物件をおすすめするのです。
なぜならローン残債200万くらいならなんとか完済できるでしょう。でも、ローン残債が残り700万とか1000万だったらサラリーマンの給料と家賃では完済なんてできません。
私は最初の400万のワンルームマンションを給料やボーナスを使って２−3年で繰上げ返済しました。
ローン返済後に待っている正のスパイラル
- 月々のキャッシュフローの改善
- 精神的安定
- 銀行からの信用
- ローンが減ることによるローン上限の改善
- その物件を担保に次の融資を引きやすくなる/金利をさげるチャンス
- 金利上昇でも我関せずの無敵ゾーン
- 次の物件を買い進めた時、その物件でトラブルがあっても家賃を補填できる
ローンが残ってても月々のキャッシュフローを作ることができます。
でもローンを完済するとこんなボーナスが待っているのです！
まとめ：小規模物件を買う、そしてできるだけ早くローンを完済する
初心者の不動産投資は、まず小規模物件から始めましょう。そして経験を積みながら、ローン完済を目指してください。
