シノケンで新築アパートを買ったリアルな体験
2017年に購入した物件のスペック
2017年にシノケンの新築アパートを購入しました。場所は主要駅から徒歩10分以内、1Rだけどロフト付きで、限られた空間をうまく活かしてます。外観も内装もキレイで、見に来た人は「意外と広い」と驚くレベル。ロフトもハシゴじゃなくて、ちゃんと階段式なので荷物を運ぶのも楽だし、上も隠れ部屋みたいに使えるから人も呼びやすい。老後にここに住んでもいいなって思えるくらい快適。正直、物件そのものには今でも大満足です。
物件は本当に良い。しかし最大の問題は「管理」
シノケンは物件を売るだけじゃなくて、管理まで一括でやってくれます。でも、これが…正直ダメでした。
請求書を見るたびに「え、こんなにかかるの？」と驚くばかり。管理料に修繕積立金、定期点検料とか、いろんな名目でお金が取られる。でも、内容を詳しく見てみると「これ本当に必要？」って思うことが多い。
シノケンの管理はなぜ高いのか？
透明性が高いコスト構造、、、だから優良ではない！
ぱっと見、シノケンの管理って「全部お任せで楽そう」に見えるけど、やっぱりぼったくり。
費用の内訳ははっきりしてます。管理費やリフォームのための積立金だったり、、、
「ここまで必要？」「こんなにかからないよね？」って感じ。特にリフォームの積立金は毎月かかる。だけど、その部屋の入居者が何年後退去するかわからないのに毎月積立になってる。だからオーナー側からするとほぼ無駄金。
ちなみにシノケンは管理委託を解約する際、手数料が100万円単位で取られます！オーナーに逃げられないように本当によくできてる。
まず初めは戸建リフォーム物件から始めるべき理由
私はシノケンの物件を買った後に戸建リフォーム投資を始めました。そして戸建投資で初めて「コストって案外かからない」ことを知りました。リフォームがこんなに安いと知ってれば管理を絶対自分でやってました。
そういう無知に漬け込まれないためにも戸建リフォーム投資から始めるべきじゃないかなと思います。
融資と管理のセット販売の実態
シノケンて物件購入させる仕組みも優秀。その人の属性でも融資ができるよう銀行ともタイアップしてるみたい。
ただ、ここに落とし穴がある。シノケンの物件を「管理もシノケンに任せる」っていう特約付きの融資が増えてるみたい。つまり、「管理シノケンじゃないと買えないよ」ってこと。
融資を通したいから管理も任せる…という流れにしちゃうと、結果的に毎年数十万円単位で損をする可能性があります。
管理会社は自分で選ぶべき理由
利益を最大化するための視点
投資って、買った後が本番です。家賃収入からコストを引いた“残り”が利益なわけで、その中でも管理コストは大きな割合を占めます。ここを削減できるかどうかで、利回りって本当に変わってきます。だから「管理は自分で選ぶ」。これが鉄則です。
自分で管理会社を選べない（管理会社の見極め方がわからない、新築当初に空室が出てしまう場合の対処ができないなど、コストのイメージがつかないなど）ならシノケンを始めるのはまだ早いかもしれません。
まとめ：物件は◎、管理は×、判断を誤るな
シノケンの物件そのものは、本当に良いです。ロフト付き、駅近、間取りも工夫されてて、入居も決まりやすい。でも、管理は別物。管理まで任せると利益を圧迫されます。だから、買うなら管理を切り離して考えること。これが本当に大事です。
