引っ越しシーズンに間に合わせても決まらない？
戸建投資の魅力は、リフォームして価値を上げ、賃貸として安定収益を得られること。
利回りもマンションやアパートと比べて高い。しかし、実際にリフォームが完了し、引っ越しシーズンである3月に募集をかけたにもかかわらず、なかなか入居が決まらない。。。
私の物件は田舎で「ペット可」「駐車場複数台可能」の希少な条件をそろえて募集を開始しました。それでも決まらない。なぜなのか？
ペット可・駐車場付きの「希少物件」なのになぜ？
一般的に、ペット可物件は少なく、特に戸建で駐車場付きとなると希少価値が上がるはず。
しかし、それと客付は別問題みたい。
募集開始後に分かったのは、
- 家賃が高すぎる → 近隣の相場よりも高めに設定していた
- 初期費用が高い → ペット可のため敷金3ヶ月に設定した影響で、総額が膨らんでしまった
- 地域のニーズとズレがある？ → 需要があるエリアなのかを改めて見直す必要があった
- 立地が評価に影響 → 市の主要部まで車で5分の距離が、意外にもマイナス評価になり、家賃を下げる要因となっていた
家賃が高すぎる？競合物件との比較
「ペット可」「駐車場付き」などの付加価値を考慮して強気の設定にしていましたが、他の物件にない魅力があるからといってそれを家賃に反映できるかは別問題ということがわかりました。
特に田舎という立地では価格競争が激しく、相場感をより精査する必要があると実感。
初期費用がネック？敷金3ヶ月の影響
ペット可にすることで原状回復のリスクを考え、敷金3ヶ月を設定。しかし、管理会社によくよく精査してもらうと「初期費用が高すぎる」とのこと。敷金を2ヶ月や1ヶ月にすることで申し込みのハードルを下げる必要があるかもしれない。
立地が影響？市中心部までの距離の評価
この物件は市の中心部まで車で5分の距離。しかし、5分の距離でも郊外と判断されてしまい、家賃相場が1万円ほど低くなる傾向があった。この経験から、これからは物件を購入する前に、その立地でいくら家賃が取れるのか事前にリサーチする重要性を痛感。
エコーズを使った自己募集の結果
管理会社に任せるだけでなく、自分でエコーズを使い募集をかけてみました。問い合わせはあったものの、やはり「初期費用の高さ」がネックになっていることを実感。
現時点では入居決まってないが・・・
複数の管理会社に相談し、
- 家賃の見直し
- 敷金の減額を検討
- フリーレントを1ヶ月付ける
といったアドバイスを受けました。やはり、初期費用の負担を軽くすることがカギになりそう。
最終的に、「売却」「民泊転用」「マンスリー契約」なども必要なのかな？
まだ入居途中のもがいてる段階を記事にしました。
今度別記事で成功報告もできるよう頑張ります。
