これからの日本は人口が確実に減っていきます。需要と供給のバランスが崩れます。そうなると、当然売り手が不利になります。全体として家賃は下がるトレンドになります。
だから不動産投資家は今後あ損益分点を下げる努力が必要になってきます。
「損益分岐点を下げる」ってどういうこと？
簡単に言うと「いくら以下になったら赤字になるか？」というラインをできるだけ低くしておくこと。これができると、簡単に言えば家賃を下げてもやっていける余裕が作れます。
家賃は下げたくないですが、下げても死なないための準備は特に大切にあります。
なんといってもローンなしの物件が強い
最も最強の損益分岐点を下げる方法はローンを組まないことです。
つまり現金で買うか、繰上げ返済を完了することです。つまりローン組んで大型物件を買うのではなくボロ物件や相続手放し物件などを狙うことが大切になってきます。
本当に必要な修繕を見極めなさい
募集をかけるときについ壁紙を綺麗にしたくなります。でも、それって本当に必要？
「このクロス、多少古くてもいいから家賃下げてくれない？」というニーズは多いです。無理にリフォームしても家賃位上乗せできなくて入居が決まらなければ意味ないですからね。
※究極的には丁寧に修繕して、ピカピカにして家賃に上乗せするほうが最終的な利回りは良くなります。
ただ、今の日本は本当に景気が苦しいので「ボロくてもいいから安く」のニーズがどんどん強くなっています。
大家に求められる新しいスキル
これからは「いい立地を買う」とか「おしゃれにリフォームする」だけでは足りません。入居者と対話して、「どうしたら住みたいと思ってもらえるか？」を一緒に考える時代です。その中で、修繕の代替案や家賃調整の提案ができる交渉力って、すごく大事。あと、コスパ良く動いてくれる職人さんやリフォーム業者との人脈があると、鬼に金棒です。
普通のやり方ではもう通用しない
昔なら、普通にリフォームして、普通に管理してればOKだったかもしれません。でも今は、「この物件、普通にやっても赤字じゃん…」というのが増えてきました。そういう時に、「じゃあどうやって黒字にする？」って考えられる投資家が生き残るんです。工夫、交渉、柔軟性。こういう力があると、不動産投資ってまだまだいけますよ。
