不動産投資の14年の経験と失敗からわかったやり方
今年で14年の不動産投資歴になります。また20代前半で購入するなど早い時期から不動産投資を開始しました。今まで4件しか物件を買ってないのでスピードとしては遅いと思います。また最初の２つの物件は売ってしまったのですが、今となっては売却は失敗でした。
不動産投資歴
- 2011年：甲府市の１Rマンション
- 2011年：横浜市のテナント区分マンション
- 2017年：兵庫市新築アパート
- 2024年：木更津市戸建
上記のように、区分マンション（住居用、非住居用）、新築アパート、築古戸建と様々な種類の不動産を購入してきました。特定の物件に偏らないことでそれぞれの不動産のメリット、デメリットもわかるようになってきました。
初めての甲府市の１Rマンション
2011年に初めて買った不動産でした。価格は覚えてませんが400万くらいだったと思います。（管理会社の人と仲良くなってから知ったのですが、ぼったくり価格だったみたいです）
また金利のことも何も知らず。不動産会社も私に物件を買わせるために７％の激高金利の契約。「そういう物なのか〜」程度の感覚。というか７％が高いのか低いのか、どれがなぜヤバいのか、何もわかりませんでした。
必ず失敗、見落としがある。だから安く始める
７％なので毎月のローン返済は２〜3万。家賃は２万円台。管理費などもかかり収支は赤字。給料から一部ローンを負担してました。
なので繰上げ返済をしました。この失敗から「最初の物件はとにかく価格の安い物件」が大事だと学びました。初めに買うべき不動産は繰上げ返済で完済できる金額が価格の上限との考え方になりました。
ちなみに甲府駅前のマンションで山梨県では最強の立地。退去はそれなりにありましたが、退去の報告時に次の入居者も既に決まるという最強の客付力でした。
反省すればするほど自分の無知を自覚しますが、早めに経験し早く失敗することができたという意味で今でも買って良かったと思ってます。
ちなみに契約時にハンコを押す手が震えてたのを今でもはっきり覚えています。
横浜市の区分マンションを購入を同年に購入
同じ不動産会社から即紹介されました。
というのも１個目の物件を買う際に自分の年収がわかってなくて。適当に年収を伝えてたのですが、実際はもっと多くて、源泉徴収を渡した時に正しい年収が発覚。
「この年収ならもっといい物件買えるじゃん！？」と唖然とされたそうです（笑）不動産会社的にはまだ融資の枠が残ってるうちに買わせてしまえという感じで慌てて紹介したのだと思います。（実際わざわざ私の住んでるところまできて接待してくれましたから）
2件目は横浜のテナント用物件。10年以上同じ社長が借り続けてるとのことで少し安心しましたが、「テナント用ってどうなんだろう？」と初心者には不安もありました。コロナ前ということもありますが、ずっと借りてずっと家賃が払われるというほんとに平和な物件でした。
価格は確か1000万円くらいだったと思います。まともな銀行の融資が組めたので金利は3.２％程度。毎月の返済は６〜7万。諸経費引いても毎月1万円くらい黒字の優良物件でした。だから経緯はいわくつきですが大満足の物件でした。
ただ、「月1万程度じゃ微妙じゃない！？」というこれまた大馬鹿者の考え方でこちらも2017年くらいの時点で売却。これも大失敗でした。
6年経過後に新築アパート購入
シノケンという販売から管理までを一括している不動産会社から新築アパートを買いました。
シノケンは金利が低く1.９％でした。サラリーマンとしては破格の条件ですね。金額も6000万代と高額。毎月の返済は22万。今までとはスケールが違いました。（今となってはこれは危ないですね。このアパートの前にもう少し安い中古アパートを1件挟むべきだったと反省してます）
シノケンはこちらでやることがほとんどなく、勝手に家賃が振り込まれる感じ。諸経費の収支表も毎月送られれくるのでほんとにやることがありませんでした。（その分、利益を吸い取られているのですが、、、）
毎月の収支も9万円ほど黒字と一気にキャッシュフローが残るようになりました。
その後融資が降りず一旦不動産から離れる
ただ、その後他のアパートも買おうと、地元の銀行に面談しに行きますが、とにかく続けに断られました。日本政策金融公庫もダメでした。
理由は借金が多すぎるから。今の私の年収でその借金だとこれ以上は貸せない。
なので、甲府の物件と横浜の物件を売ることにしました。そうすることで借金の額を減らそうと思いました。
特に甲府の物件はローン完済しても管理料や修繕積立などがかかり、ローンがないのに毎月の利益は１〜2万しかない。だからローンを完済しているのに売ってしまう。これは最大の失敗でした。
横浜も「毎月６〜7万もローン支払って、1万の黒字にしかならないなら意味ないな」と売ってしまいました。「5年経ったから税金も安くなるしいいや。」と売却を正当化。これは自分からリスクを高める愚行でした。
今、私の所有不動産のポートフォリオの状況が決して安泰ではないのですがその最大の理由は甲府と横浜の物件を売ってしまったからです。
しかも横浜のローンを減らしても結局は新しい不動産を買えずという、、、何をやってるのか意味不明なアホな立ち回りでした。
こうして不動産の熱が冷め、本腰を入れていた海外株にいよいよのめり込んでいくのですが、、、
2024年に高利回りを期待して戸建て物件を購入
金利上昇リスクが高まってきました。シノケンのアパートの残債でシュミレーションしてるのですが、１％の金利上昇でもローンの返済がかなり圧迫されることが判明。３％上がったら返済できない試算。
なので大至急他の物件を買ってキャッシュフローを増やさなければならなくなりました。しかもその物件はローンを組めない。CFを増やしてローンNGとなると、戸建の空き家再生しか選択肢はありませんでした。
千葉に住んでるのですが、先輩大宅さんに勧められて木更津の築50年以上の物件を購入。仕事をしながら一人でリフォームするのは本当にしんどかったですが、なんとかリフォーム完了。
リフォームのコストは案外かからないことや、オンボロ物件でもリフォームすればびっくりするくらい綺麗になることなど不動産修繕のリアルを身をもって知ることができ、知識・経験という意味で最高の投資案件でした。
まだ入居が決まってないのでこの物件の入居を決めるために管理会社と色々戦略を練ってます。
失敗から学ぶことが多い不動産投資
こんな感じで、どの物件を買うにしても必ず失敗をしてきました。
このブログでは「失敗を避けて通れないこと」「絶対にやってはいけない大きな失敗とその避け方」をテーマに紹介していきます。また「CFがいいから買う」の視点だけでは、次の選択肢が狭まってしまうことなど「一見するといいけど実は、、、」というリアルも紹介していきます。
